2025년 10월 부동산종합대책 토지거래허가제가 무엇?

2025년 10월 부동산종합대책,,, 중

 

 

오늘은 토지거래허가제에 대해서 자세히 알아보겠습니다.

 

토지거래허가제는 투기적인 아파트 거래를 막고 주택 가격을 안정시키기 위해,

특정 지역 내 아파트 매매 시 관할 시장·군수·구청장의 허가를 의무화하는 제도입니다.

이 제도는 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 근거하며, 주된 목적은 투기 방지와 지가 안정인데, 최근에는 주택 가격 급등 우려 지역에 아파트를 포함하여 지정하는 사례가 늘었습니다. 지정권자는 국토교통부 장관이나 시·도지사입니다.

 

가장 중요한 변화이자 강력한 규제는 바로 실거주 의무입니다.

아파트를 매수하여 허가를 받았다면, 취득일로부터 통상 2년 동안 매수자가 그 아파트에 직접 거주해야 합니다.

 

이 의무 때문에 **전세를 끼고 집을 사는 행위(갭투자)**가 사실상 불가능해지며,

투기 수요를 억제하는 가장 효과적인 장치로 평가받습니다.

만약 기존 세입자가 있다면, 잔금일 후 짧은 기간 내에 세입자를 내보내고 매수자가 입주해야 합니다.

허가받은 목적대로 이용하지 않을 경우 이행강제금이 부과될 수 있습니다.

 

토지거래허가구역으로 지정되었다고 해도 모든 거래에 허가가 필요한 것은 아니며,

원칙적으로는 용도지역별 대통령령 기준 면적(주거지역 6㎡ 초과)을 초과하는 토지(아파트의 대지 지분) 거래에만 적용됩니다.

하지만 아파트 거래의 경우 대부분 이 기준 면적을 초과하므로 사실상 허가구역 내 대부분의 아파트 거래가 허가 대상이 되며,

최근에는 면적과 무관하게 허가가 필요한 경우도 생길 수 있어 지정 당시의 공고 내용을 반드시 확인해야 합니다.

 

아파트 매매 시 허가를 받으려면 매도인과 매수인 당사자가 공동으로 관할 시장·군수·구청장에게 허가 신청서를 제출해야 하며,

이때 **토지이용계획(실거주 계획)**과 자금조달계획 등을 함께 제출해야 합니다.

관할 관청은 약 15일 이내에 허가 또는 불허가 처분을 내립니다.

허가를 받지 않고 계약을 체결하거나, 속임수로 허가를 받은 경우 해당 계약은 무효가 되며 형사 처벌의 대상이 될 수 있습니다.

상속이나 증여와 같이 대가성이 없는 거래는 허가 대상에서 제외되지만,

매매나 유상 계약은 원칙적으로 허가 대상이 됩니다.

 

 

 

토지거래허가제가 이해가 되었다면,,, 

이번대책에서 어느지역이 토지거래허가지역으로 묶였는지 알아봅니다

2025년 10월 대책은 투기 과열을 막기 위해 서울 전역과 경기도 내 주택 가격 불안 지역을 대상으로 규제 지역을 대폭 확대한 것입니다.

구분	지역	세부 내용
서울특별시	서울 25개 자치구 전역	강남 4구 외 21개 자치구가 추가 지정되어 서울 전 지역이 대상에 포함되었습니다.
경기도	12개 지역	주택 가격 상승세가 가파른 주요 지역이 포함됩니다.

경기도 12개 지정 지역은 다음과 같습니다.

• 과천시
• 광명시
• 성남시 (분당구, 수정구, 중원구)
• 수원시 (영통구, 장안구, 팔달구)
• 안양시 (동안구)
• 용인시 (수지구)
• 의왕시
• 하남시

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2. 토지거래허가구역 내 아파트 매입 시 주의사항 (핵심: 실거주 의무)

토지거래허가구역 내에서 아파트를 포함한 주택을 매입할 경우, 일반적인 거래와 달리 강력한 규제가 적용됩니다. 매수자는 반드시 아래 3가지 핵심 사항을 숙지해야 합니다.

1️⃣ 2년 실거주 의무 발생 (가장 중요)

토지거래허가를 받는 가장 주된 목적은 **'허가받은 목적대로 토지를 이용하겠다'**는 계획을 이행하는 것입니다. 주택 매입의 허가 목적은 **'실거주'**이며, 이에 따라 매수자는 다음 의무를 가집니다.

• 의무 기간: 주택 **취득일(잔금일)**로부터 2년간 매수자 본인이 해당 주택에 거주해야 합니다.
• 갭투자(전세 매매) 전면 차단: 매수 후 2년간 실거주해야 하므로, **전세를 끼고 집을 사는 행위(갭투자)**는 사실상 불가능합니다. 전세 계약을 승계하거나 새로운 세입자를 들이는 행위는 허가 목적에 위배되어 허가 자체가 불가능합니다.
• 기존 세입자 처리: 만약 매입하려는 아파트에 기존 세입자가 있다면, 잔금을 치르는 시점에 세입자가 퇴거하고 매수자가 즉시 입주할 수 있어야만 허가가 날 가능성이 높습니다.

2️⃣ 관할 관청의 허가 필수

• 절차: 매매 계약을 체결하기 전에 매도인과 매수인이 공동으로 관할 시·군·구청에 토지거래 허가 신청서를 제출하여 허가를 받아야 합니다.
• 유의사항: 허가 없이 체결한 매매 계약은 법적으로 무효이며, 허가를 받지 못할 경우 계약 이행이 불가능합니다.
• 허가 기준: 단순히 돈이 있다고 허가가 나는 것이 아니라, 무주택자 또는 1주택자가 실거주 목적으로 매입하는 경우 등 실수요 요건을 충족해야 합니다.

3️⃣ 의무 위반 시 강력한 처벌

허가를 받은 후 정당한 사유 없이 허가받은 목적대로 이용하지 않을 경우 강력한 처벌을 받게 됩니다.

• 이행강제금: 허가받은 목적(실거주)을 이행하지 않으면 토지 취득가액의 10% 범위에서 이행강제금이 부과됩니다. 이는 이행할 때까지 반복적으로 부과될 수 있습니다.
• 형사 처벌: 부정한 방법으로 허가를 받거나 허가 없이 계약한 경우 2년 이하의 징역 또는 토지 가격의 30% 이하 벌금에 처해질 수 있습니다.