🏠 서론
부동산 계약을 하려다 보면 낯선 단어들에 당황하게 됩니다.
“확정일자?”, “대항력?”, “근저당?”, “전입신고?”
뭔가 중요한 말 같긴 한데, 무슨 뜻인지 정확히 모르면
큰 돈이 오가는 계약에서 예상치 못한 손해를 볼 수 있습니다.
그래서 오늘은 부동산 계약에서 꼭 알아야 할 기초 용어 7가지를
초보자도 이해하기 쉽게 정리해드립니다.
처음 전세나 월세 계약을 하시는 분들, 반드시 끝까지 읽어보세요!
부동산 계약은 빈번히 발생하는 것이 아니기게 미리 숙지 해두시고 실페 없으시길 바랍니다.
1️⃣ 확정일자는 빠르게
확정일자는 임대차계약서에 날짜를 공식적으로 남기는 절차입니다.
계약서에 확정일자를 받아야 전세자금대출신청도 가능합니다.
이 확정일자를 받아야 보증금 우선순위를 인정받을 수 있어요.
- 📌 어디서 받나요?
주민센터, 법원, 또는 인터넷등기소 - 📌 왜 중요할까요?
집주인이 집을 담보로 대출받거나, 집이 경매로 넘어갔을 때
세입자가 보증금을 돌려받을 수 있는 법적 근거가 됩니다.
✅ 전입신고와 함께 진행해야 효과가 있습니다(단 잔금 기일이 멀거나 전세자금대출을 하실 경우 확정일자를 먼저 받으시고 입주일에 전입신고를 하시면 됩니다.)
2️⃣ 전입신고는 꼭
전입신고는 말 그대로 주민등록 주소를 새로 이사한 집으로 옮기는 것입니다.
단순 행정 절차 같지만, 사실은 보증금 보호에 중요한 역할을 합니다.
주의: 확정일자를 받으셔도 전입신고를 안하시면 대향력이 없는 임차인이 됩니다.
- 📌 어디서 하나요?
동 주민센터 또는 정부24 - 📌 효과는?
‘대항력’이 생겨, 제3자에게 세입자의 권리를 주장할 수 있습니다.
❗ 확정일자 + 전입신고 = 보증금 보호의 핵심 조건
3️⃣ 대항력 이란
대항력이란, "나는 이 집에 사는 세입자입니다"라는 사실을
제3자(예: 새 집주인, 채권자)에게 법적으로 주장할 수 있는 권리입니다.
- 📌 어떻게 생기나요?
전입신고를 하고 실제 거주하면 대항력이 발생합니다. - 📌 효과는?
집주인이 몰래 집을 팔아도,
새 집주인에게 “나 나갈 생각 없다”라고 법적으로 주장할 수 있어요.
4️⃣ 우선변제권 이 무엇일까요?
우선변제권은 집이 경매에 넘어갔을 때,
세입자가 보증금을 다른 채권자보다 먼저 돌려받을 수 있는 권리입니다.
- 📌 요건(대항력을 갖 춘 임차인)
- 전입신고
- 실제 거주
- 확정일자
- 📌 왜 중요할까요?
집에 대출이나 다른 빚이 많을 경우,
우선변제권 없으면 보증금 못 받습니다.
✅ 전세 계약 시 반드시 세 가지 조건을 모두 갖추세요!
※ 전입신고를 못하실경우 전세권등기제도를 이용하시면 됩니다(임대인의 동의 필요 사전에 협의)
5️⃣ 등기부등본
등기부등본은 집의 '주민등록등본' 같은 문서입니다.
소유자 정보, 대출 여부, 압류 상황 등을 확인할 수 있습니다.
그리고 그집의 매매이력이나, 전당권 설정 말소 등 변천사도 모두 볼수 있습니다,
※ 일반적으로 우리가 계약시 출력하는 등기부등본은 현제유효한 사항만 출력합니다.
- 📌 어디서 확인하나요?
인터넷등기소에서 발급 가능(모바일도가능) - 📌 확인 포인트
- 소유자 = 계약 상대인지(꼭 신분증확인)
- 근저당(담보대출) 설정 여부
- 가압류/압류 여부
❗ 중개사 말만 믿지 말고, 직접 열람해서 확인하세요.
'기본적으로 중개업소에서 매매든 임대든 계약서 작성시 등기부등본 발급해서 확인 시켜드리는 건 필수 사항입니다."
6️⃣ 근저당권
근저당권은 집을 담보로 한 대출이 있다는 뜻입니다.
해당 집이 은행에 빚을 지고 있다는 의미죠.
- 📌 전세보증금보다 근저당 금액이 많으면 위험!
→ 경매 시 세입자가 보증금을 못 받을 수도 있습니다. - 근저당권이 있다고 무조권 보증금을 못받는건 아닙니다. 임차 할 집의 시세나 나의 보증금이 집값보다 현저히 적다면 문제는 없습니다. 아파트는 주로KB 시세 기준으로 위험도를 정합니다.
- 예를 들어 KB시세(최근 거래된 평균가) 7억인집에 근저당권이 2억이 있다면, 나의 전세금3억은 안전한 수준인가를 따저 봅니다.
- 이 경우 선순위 근저당권과 나의 전세자금 합처서 5억 케이비세세 90%이내에 들어오면 은행에선 전세자금 대출을 해줍니다.위험하지 않은 수준이라는 것이지요.(물론 찝찝하시면 다른집을 알아보셔야 함.)
- ✅ 등기부등본은 꼭 꼭 확인하세요.
7️⃣ 특약사항
특약사항은 계약서에 법조항과 별도로 명시하는 계약의 세부 조항 입니다.
기본법보다 우선시되어 계약 당사자 간 권리와 의무를 구체화하는 역할을 합니다.
임대인의 요구조건, 임차인의 요구조건등을 적절한 선에서 합의하여 계약서에 명시합니다..
- 예: "보일러 고장 시 임대인이 수리한다",
"에어컨 청소 후 이사한다" 등 - 기본 시설물을 파손하면 원상복구 한다 등 등.
✅ 모든 구두 약속은 문서화해야 법적으로 보호받습니다.
✅ 마무리 및 팁
처음 부동산 계약할 때 용어만 정확히 알고가시면
임차인의 권리나, 임대인의 의무사항을 미리 체크 할 수 있습니다.
✔️ 확정일자, 전입신고, 등기부등본은 필수 체크 3종 세트
✔️ 모르는 용어가 나오면 그 자리에서 검색하고 이해한 뒤 계약하세요
이 글을 즐겨찾기 해두고, 계약 전에 꼭 다시 한번 읽어보세요!
앞으로도 쉽게 배우는 부동산 정보, 계속 이어집니다 😊
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