주택임대사업자 등록제도 이 제도는 한때 정부가 전월세 시장의 안정을 목적으로 추진했던 정책이었지만,
2020년을 기점으로 폐지 수순을 밟았습니다.
제가 일하고 있는 현장의 운정신도시가 한참 분양을 시작하던 시절 이제도를 적극 추진하던 때(2016년~~)이었지요.
다주택을 소유한 임대사업자에겐 공식적으로 세제해택을 받으면서 부동산투자가 가능하였습니다.
그렇다면 지금 이 제도는 어떤 상태이고, 기존 등록자는 어떤 혜택을 받으며, 시장에는 어떤 변화가 생겼을까요?
이번 글에서는 임대사업자 등록제의 과거와 현재, 그리고 남은 영향까지 자세히 정리해보겠습니다.
✅ 주택임대사업자 등록제는 어떤것?
주택임대사업자 등록제는 일정 요건을 갖춘 집주인이 자신이 소유한 주택을 임대용으로 등록하면, 세제 혜택과 행정적 지원을 제공하는 제도입니다.
이는 전월세 시장 안정과 공공 데이터 확보, 그리고 임대인의 책임성 강화를 목표로 시행됐습니다.
하지만, 임대료 상한선등 임대인의 권리 제한 등 오히려 임차인들의 이동이 원할하지 않아,
오히려 임대료급등 부작용이 발생하기도하였습니다.
✅ 임대사업자에게 어떤 혜택을 주었나?
제도 초창기에는 임대사업자 등록 시 아래와 같은 파격적인 혜택이 제공됐습니다.
| 양도소득세 | 장기보유특별공제 + 중과세 배제 (조건 충족 시) |
| 종합부동산세 | 합산 배제 혜택(다수의 임대주택를보유해도 종부세에 불포함) |
| 재산세 | 최대 75% 감면 |
| 임대소득세 | 2천만 원 이하 분리과세 가능 |
| 취득세 | 일부 감면 혜택 (소형주택(60㎡이하공동주택.오피스텔)취득시 조건별) |
| 기타 | 임대료 연 5% 이내 인상 의무, 4년 또는 8년 의무임대 |
많은 다주택자들이 갭투자 방식으로 주택을 구입하고 임대사업자 등록을 통해 세금을 최소화하는 방식으로 이 제도를 활용했습니다.
부동산 투자자들에게는 절호의 기회였습니다.
✅ 제도 폐지, 왜 갑자기 중단하게된 이유
정부는 2020년 7월, ‘임대사업자 등록제 폐지’를 전격 발표합니다.
그 배경에는 아래와 같은 문제점들이 있었습니다:
- 투기 수단 악용: 일부 투자자들이 전세를 끼고 집을 사서 등록만 해놓고, 세금 혜택만 받는 방식이 많아졌습니다.
- 전세 매물 잠김: 의무임대기간 동안 매물이 시장에 안 나오면서, 전세 수급 불균형(임대료 상한선 때문에 임차인들이 이동하지않음)이 심화됐습니다.
- 오히려 주택임대사업자 매물은 잠기고, 일반매물은 임대료가 급등하게됨 .
- 임대료 통제 미흡: 실질적으로 세입자 보호보다는 집주인에게 유리한 제도로 변질됐다는 비판
결국 정부는 신규 등록을 중단하면서, 제도 자체를 단계적으로 축소 및 폐지하게 됩니다.
일부 주택임대사업자제도를 믿고 등록하신 분들은 오히려 피해를 보게되었습니다.
✅ [표 1] 과거 임대사업자 혜택 요약
| 양도세 | 중과세 배제, 장기보유특별공제 가능 | 조건 충족 시 |
| 종합부동산세 | 합산 과세 제외 | 2022년 이후 폐지 |
| 재산세 | 최대 75% 감면 | 등록 후 일정 기간 |
| 임대소득세 | 2천만 원 이하 분리과세 | 주택 수 기준 적용 |
| 기타 | 의무 임대기간, 임대료 5% 상한(임차인혜택) | 4년·8년 의무 |
✅ [표 2] 제도 폐지 전후 비교
| 신규 등록 가능 여부 | O | ✕ |
| 재산세 감면 | O | 일부 유지 |
| 종부세 합산 배제 | O | 폐지 |
| 자진말소 | 불가 또는 추징 | 조건부 가능(임차인동의필요) |
| 투자 유인 | 높음 | 낮음 |
✅ 지금은 어떻게 됐을까? (2025년 기준)
현재는 일반 임대사업자 신규 등록이 불가능합니다. 단, 기존에 등록된 사업자에게는 일부 혜택이 유지되고 있습니다.
▶️ 기존 등록자 혜택
- 재산세 감면: 조건을 충족한 경우 여전히 감면 가능
- 양도세 혜택: 임대 의무기간을 충족하고 요건을 갖추면 일부 혜택 유지
- 임대소득 분리과세: 등록 기준에 따라 가능
- 단, 종합부동산세 합산 배제는 폐지됨에 따라 2022년 이후 과세 부담이 크게 증가했습니다.
▶️ 자진말소 신청도 가능
일부 등록자는 제도의 실익이 줄어들면서 자진말소를 선택합니다.
단, 의무임대기간 미이행 시 감면받은 세금을 추징당할 수 있으니 신중히 판단해야 합니다.
일부 등록자는 제도의 실익이 줄어들면서 자진말소를 선택합니다.
단, 의무임대기간 미이행 시 감면받은 세금을 추징당할 수 있으니 신중히 판단해야 합니다.
▶️ 보증금 보증가입 의무화의 소급 적용
반면, 임대보증금 보증가입 의무화는 기존 임대사업자에게도 소급 적용되었습니다. 이로 인해 임대사업자들은 추가적인 비용 부담과 함께 반발을 나타냈으며, 일부는 위헌 소송을 제기하기도 했습니다 .뉴스핌+1국민일보+1서울경제
✅ 폐지 이후 시장은 어떻게 변했을까?
제도 폐지 이후 임대시장과 투자시장 모두 큰 변화를 겪었습니다.
- 임대 물량 부족: 가장 큰 부작용 중 하나 신규 등록자가 사라지면서 전세 매물이 줄고, 전세가가 상승하는 결과 초래
- 다주택자 매도 증가: 세금 부담 증가로 보유 부담을 느낀 다주택자의 매도 물량 증가.
- 투자자 이탈: 등록제 폐지 이후 세제 메리트가 사라지면서 다주택 투자 수요가 감소
즉, 정책 폐지는 단기적으로 투기 억제에 효과가 있었지만, 전세 시장 불안정이라는 부작용도 함께 발생했습니다.
정책을 만들때도 페지 할 때도 보다 더 신중하게 하였으면 하는 아쉬움이 있습니다.
✅ 이제 주택임대사업자 정책방향은 어떤 방향으로 갈까요?
현재 정부는 임대시장 안정을 위해 임대차 신고제, 전월세 계약 자동 신고, 표준임대차계약서 확대 등의 제도를 병행하고 있습니다.
하지만 임대사업자 등록제와 같은 강제력 있는 장치 없이 민간 임대시장 안정이 가능할지는 미지수입니다.
따라서 앞으로는 선택적 등록제 또는 부분적 혜택 부활이 논의될 가능성도 있습니다.
✅ 결론 – 지금 임대사업자 등록이 가능한가?
2025년 현재, 일반인의 임대사업자 등록은 불가능합니다.
기존 등록자만 잔여 혜택을 받으며 의무를 이행하고 있으며, 자진말소 여부는 본인의 상황에 따라 선택해야 합니다.
정부가 주택임대사업자를 장려하던 시절에 등록하신분들 중 일부는 웃고, 일부는 울고 있는 상황입니다.
🧩 요약 정리
- 과거 등록자는 세제 혜택을 받았지만, 현재는 혜택이 대폭 축소됨
- 신규 등록은 불가능하며, 자진말소 시 세금 추징 주의 필요
- 임대시장 변화에 따라 제도의 부활 혹은 보완 논의 가능성 있음
- 현장에서 일하는 공인중개사로서 요즈음 주택임대사업자물건을 찾기 어렵습니다.
- 임차인의 입장에서 주택임대차사업자의 물건이 더 좋을 수도 있습니다(계약임대료의 5%임대료 상한선)
- 민간임대사업이 활성화되려면 정부의 꾸준한 해택이 있어야 기존의 주택임대사업자를 유지할수 있습니다.
- 당근 주고 채찍고도 주시면서 다시 활성화 되 길 바랍니다.
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