집을 사거나 전세로 들어가기 전에 반드시 확인해야 할 서류가 있습니다.
바로 부동산 등기부등본입니다.
하지만 처음 접하면 생소한 용어와 구조 때문에 이해하기 어려울 수 있어요.
오늘은 초보자도 쉽게 따라할 수 있는 등기부등본 열람 방법과 해석법을 차근차근 알려드릴게요.
🔍 등기부등본이란?
등기부등본은 부동산의 주민등록등본이라고 생각하면 이해하기 쉬워요.
그 집이 누구 소유인지, 어떤 권리가 설정되어 있는지를 공식적으로 보여주는 서류입니다.
주로 아래의 경우에 확인이 필요합니다:
- 집을 전세/매매로 계약할 때
- 부동산 소유주를 확인하고 싶을 때
- 근저당권이나 압류가 있는지 확인할 때
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✅ 등기부등본 열람하는 방법
예전에는 법원이나 등기소에 직접 가야 했지만, 요즘은 인터넷으로 간편하게 열람이 가능합니다.
📌 인터넷등기소 이용법
- 인터넷등기소 사이트 접속
👉 http://www.iros.go.kr - 상단 메뉴에서 '등기열람' > '등기부등본 열람' 클릭
- 주소 검색으로 부동산 선택
- 수수료 결제 후 PDF로 열람 가능
(열람: 700원 / 발급: 1,000원)
💡 등기부등본은 PDF로 저장하거나 출력이 가능하니, 계약 전에 반드시 보관해두세요.
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🧾 등기부등본 구성과 보는 법
등기부등본은 크게 3가지 항목으로 구성되어 있습니다.
1️⃣ 표제부 – 부동산 기본 정보
- 아파트면 동호수, 토지면 지번 표시
- 면적, 구조, 주소 등 물건의 물리적 정보 기재
👉 확인 포인트: 주소, 면적, 건물종류 등이 내가 확인한 것과 동일한지 체크!
2️⃣ 갑구 – 소유권 관련 내용
- 현재 소유자가 누구인지
- 이전 거래 내역 (매매, 상속 등)
- 소유권 이전일자와 이전 원인 확인 가능합니다.
👉 확인 포인트:
- 현재 소유자가 계약하려는 사람이 맞는가?
- 가압류, 가처분, 소송, 상속 분쟁등 소유권에 제한사항이 있는지 확인합니다.
- 소유권이전청구권 가등기가 있는지 확인합니다.
→ 향후 소유권이전 위험 요소 - 종종 건축물대장과 정보가 불일치하는 경우도 있으므로 대조 확인 필요합니다.
3️⃣ 을구 – 권리관계(근저당권, 전세권 등 채권관계)
- 근저당권: 은행 대출 시 설정됨
- 전세권 설정: 기존 세입자의 권리 확인 가능
- 압류, 가등기 등도 이곳에 기재
- 채권최고액 확인 (통상 실제 대출액보다 110~120%)
👉 확인 포인트:
- 근저당이 많으면 경매 위험 존재
- 전세금 보호 여부를 판단하는 핵심 자료
- 말소등기 예정 여부 확인
→ 거래 전 반드시 말소되었는지 확인하고 말소 조건부 계약 필요 - "채권최고액이 시세의 70% 이상"이면 위험 신호입니다. 🚨
⚠️ 이런 등기부등본은 주의하세요
- 갑구에 가처분, 가압류 표시가 있다면 분쟁 가능성
- 을구에 여러 개의 근저당권이 설정되어 있다면 위험
- 소유자가 법인 명의거나 상속 처리 중이라면 계약 전 더 면밀히 검토
💡 특히 전세 계약 시에는 등기부등본이 계약 전 필수 확인서류입니다.
보증금이 안전하게 보호될 수 있는지 반드시 체크하세요.
💬 마무리: 복잡해 보이지만, 어렵지 않아요
처음에는 낯설게 느껴질 수 있지만, 몇 번만 열람해보면 금방 익숙해지는 서류가 등기부등본입니다.
내가 들어갈 집, 내가 살 집에 대해 가장 정확한 정보를 보여주는 것이기 때문에,
부동산 계약 전 꼭 확인하는 습관을 들이시길 추천드립니다.
등기부등본만 제대로 봐도 부동산 계약의 70%는 안전해집니다.
앞으로 집 구하실 때 꼭 이 글 참고하셔서 현명한 선택하시길 바랄게요! 😊