"12억까지 비과세! 놓치면 손해"
2025년 부동산 시장에서 가장 주목받는 제도 변화 중 하나는 1세대 1주택자에 대한 양도소득세 완화입니다. 최근 정부는 실수요자 부담을 줄이고, 주택 거래를 활성화하기 위해 양도세 비과세 기준과 장기보유특별공제 요건을 완화하는 방향으로 세법을 개정했습니다. 이 글에서는 달라진 양도세 제도와 적용 요건, 주의할 점을 정리해드립니다.
양도세란?
양도세(양도소득세)는 부동산, 주식 등 자산을 팔아 발생한 차익에 대해 부과되는 세금입니다. 특히 주택을 팔 때 차익이 클수록 세금 부담도 커지기 때문에, 많은 실수요자들이 부담을 느껴왔습니다. 이번 개정으로 1주택 실수요자들은 세 부담이 크게 줄어들 전망입니다.
1세대 1주택 비과세 요건 완화
2025년부터 가장 큰 변화는 다음과 같습니다:
✅ 비과세 기준 9억 → 12억 상향 유지
기존에는 1세대 1주택 보유자가 실거주 후 집을 팔면 양도차익 9억 원까지는 비과세였으나,
정부는 2023년에 한시적으로 12억 원까지 비과세 혜택을 제공했고,
2025년에도 이 기준을 유지하기로 결정했습니다.
예를 들어, 시세 15억 원 아파트를 팔 때 양도차익이 6억 원이라면,
12억 원까지는 비과세가 적용되어 과세 대상이 3억 원으로 줄어듭니다.
2025년부터 1세대 1주택자에 대한 장기보유특별공제(장특공제) 제도가 일부 변경됩니다.
주요 내용은 다음과 같습니다:
- 비과세 한도 유지: 1세대 1주택자의 양도소득세 비과세 기준은 양도가액 12억 원 이하로 유지됩니다.
- 장기보유특별공제율: 보유 기간에 따른 장특공제율은 다음과 같습니다:
- 3년 이상: 24%
- 4년 이상: 32%
- 5년 이상: 40%
- 6년 이상: 48%
- 7년 이상: 56%
- 8년 이상: 64%
- 9년 이상: 72%
- 10년 이상: 80%(2년이상거주)
- 거주 요건 완화: 기존에는 장특공제를 최대한도로 받기 위해 일정 기간 거주 요건이 필요했으나,
- 2025년부터는 거주 요건 없이 보유 기간만으로 최대 80%(2년이상거주)의 공제율 적용이 가능합니다.
주의사항:
- 2주택 이상 보유자: 다주택자의 경우 장특공제 적용이 제한될 수 있으므로 유의해야 합니다.
- 조정대상지역 내 다주택자: 이전에는 장특공제가 배제되었으나, 최근 개정으로 일부 완화되었습니다.
- (적용시기) ’25.2.28. 이후 매매계약을 체결하여 양도하는 분부터 적용
※1세대 1주택자가,,,
10년전에 대박아파트를 9억에 매수하여 2년이상거주후 보유하고 계시다가,,
25.2.28. 이후 매매계약을 체결 20억으로 매도를 할경우,,,
매도가 20억에
비과세구간 12억(12억이하에 매수하셧다는가정)를 공제후
남은 금액8억에서,,,
필요경비 공제후
양도차익에서
장기보유특별공제액80%공제후
과세표준금에서 표준세율에 곱하고
지방세10%를 더하여 양도세를 신고하시면 됩니다....
대충 계산해보아도 세금계산이 이쁘게 나옵니다,,,,,
※정확한 세금계산은 세무사와상담하시길바랍니다.
☆매수가가12억 미만이라는가정입니다.
부동산을 양도한 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할세무서에 예정신고(자진신고)·납부를 하여야 합니다
☆ 필요경비 항목
1. 취득 관련 경비
- 취득세, 등록세, 공과금
- 중개수수료 (매입 시 지급한 금액)
- 등기비용 (법무사 비용 등)
2. 양도 관련 경비
- 중개수수료 (판매 시 지급한 금액)
👉 공인중개사에게 지급한 수수료는 영수증 또는 계약서로 증빙 필요 - 인테리어 비용 (자본적 지출) 👉 단순 수리는 인정 안 됨, 구조 변경/가치 상승 목적의 지출만 가능 (예: 베란다 확장, 욕실 리모델링)
- 광고비 (분양 대행사나 부동산 광고비 등)
- 양도 계약서 작성비용 (법무사 등)
3. 법적/행정 비용
- 법무사 수수료
- 감정평가 수수료 (필요시)